“Em contrato de locação de imóvel, fundamentado no art. 24, X, da Lei nº 8.666/1993, é possível estabelecer multa?”

DIRETO AO PONTO

(…) concluímos que as partes podem convencionar multas de natureza moratória e compensatória nos contratos de locação, ainda que firmados com base em dispensa de licitação (art. 24, X, da Lei de Licitações).

Salvo melhor juízo, essa é a orientação da Zênite, de caráter opinativo e orientativo, elaborada de acordo com os subsídios fornecidos pela Consulente.

FUNDAMENTAÇÃO

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Os contratos de locação, nos quais a Administração ocupa a posição de locatária na relação jurídica, são marcados pelo afastamento das regras previstas na Lei nº 8.666/1993 (art. 62, § 3º, inc. I, da Lei de Licitações) e pela incidência de direito privado, reguladoras dos respectivos negócios jurídicos, no caso a Lei nº 8.245/1991 e, residualmente, a teoria geral das obrigações e contratos, estabelecida pelo Código Civil. Nesses contratos aplicam-se, no que couber, apenas as normas gerais previstas para os contratos administrativos.

Há na jurisprudência, inclusive, precedentes que reconhecem equivalência entre as locações imobiliárias privadas e as celebradas pelo Poder Público. Essa aproximação quase plena importaria em reconhecer que, ressalvadas situações excepcionais contidas em normas gerais, o regime jurídico aplicável às locações imobiliárias em que a Administração figure como inquilina é o mesmo aplicado às locações comuns.

A doutrina destina o mesmo tratamento para a questão:

os contratos dessa natureza deverão se conformar aos princípios da teoria geral dos contratos, previstos pelo Direito Civil. Além disso, se conformarão com a legislação própria do direito privado, restando saber se, no caso de locação de bens imóveis urbanos, em que a Administração é locatária, aplicam-se as disposições da Lei nº 8.245/91 ou a disciplina prevista no Código Civil. A regra determina a aplicação da Lei nº 8.245/91 a todas as locações urbanas, exceto naquelas situações descritas no parágrafo único, que continuarão sendo reguladas pelo Código Civil. Considerando que a locação de bens imóveis urbanos, em que a Administração seja locatária, não constitui uma das hipóteses excepcionais, pode-se concluir que tais contratos serão regidos pela Lei nº 8.245/91. Aplicam-se as disposições dos arts. 55 e 58 a 61 e demais normas gerais da Lei nº 8.666/93, apenas no que couber.¹

Como a Lei de Licitações não prevê multas especificas para os contratos de locação imobiliária, nem a Lei do Inquilinato fixa regras especiais para a fixação das cláusulas penais aplicáveis aos contratos que regulamenta, exceto aquela devida em caso de devolução antecipada do imóvel, nada impede que as partes convencionem multas nos termos estabelecidos pelo Código Civil brasileiro, especificamente no art. 408 e seguintes.

Sobre o tema, convém citar:

Na celebração de um contrato é muito comum a presença de uma cláusula que estabeleça uma multa ou uma forma de indenização por descumprimento ou atraso no cumprimento da obrigação pactuada. Trata-se da chamada cláusula penal, que é prevista nos artigos 408 a 416 do Código Civil.

O artigo 409 do mencionado diploma legal explica que a cláusula penal pode ser pactuada junto com a obrigação, ou seja, no mesmo contrato, ou em outro instrumento. Ela pode ser de dois tipos:

1) Compensatória – para o caso de descumprimento total ou parcial do contrato;

2) Moratória – para o caso de atraso no cumprimento da obrigação.

Para exigir a penalidade fixada na cláusula penal não é necessário comprovar a ocorrência de prejuízo.²

Baseado nisso, reafirmamos que as partes podem convencionar multas de natureza moratórias e compensatórias nos contratos de locação, ainda que firmados com base em dispensa de licitação (art. 24, X, da Lei 8.666/1993).

NOTAS E REFERÊNCIAS

¹ Aos contratos de locação de bens imóveis urbanos, em que a Administração seja locatária, aplica-se a Lei nº 8.666/93, a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) ou o Código Civil? Seção Perguntas e Respostas. Disponível em < http://www.zenitefacil.com.br>. Acesso em 14 abr. 2022.

² Disponível em: <https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/campanhas-e-produtos/direito-facil/edicao-semanal/clausula-penal>.