Contrato de locação de imóvel e a definição do índice de reajuste

Estatais

Questão apresentada à Equipe de Consultores Zênite:

“A Lei do Inquilinato determina que o contrato de aluguel será reajustado, mas não fixa por qual indexador, deixando a critério das partes a decisão. No entanto, percebe-se que a maioria dos instrumentos é reajustada pelo IGP-M. Nos últimos anos o referido índice chegou a mais de 30% de variação. Ocorre que o índice oficial da Administração Pública é o IPCA/IBGE. Diante do exposto, indagamos se é possível definir como padrão, para os futuros contratos de locação, o reajuste pelo IPCA/IBGE.”

DIREITO AO PONTO

Diante da ausência de um regramento legal impondo um índice ou critério de reajuste a ser aplicado aos contratos de locação, autorizando que as partes elejam aquele que melhor lhes aprouver, nada impede a Entidade Consulente de instituir o IPCA/IBGE como parâmetro/padrão a ser aplicado nas relações em que ocupa a posição de locatária/locadora.

Salvo melhor juízo, essa é a orientação da Zênite, de caráter opinativo e orientativo, elaborada de acordo com os subsídios fornecidos pela Consulente.

Você também pode gostar

FUNDAMENTAÇÃO

A resposta, ao que tudo sugere, é positiva. E isso porque a lei não estabelece um índice oficial para a correção/reajustamento dos contratos de locação imobiliária, cumprindo às partes contratantes defini-lo. Inclusive, a utilização do IGP-M para os contratos de locação representa uma prática consolidada de mercado, não havendo regra legal impondo a sua preferência frente a outros parâmetros. Por isso concluímos que não há qualquer ilegalidade em eleger o IPCA/IBGE como índice de reajuste dos contratos de locação.

Para melhor fundamentar essa conclusão, vale transcrever a matéria veiculada na Revista Zênite – Informativo de Licitações e Contratos (ILC) nº 180, fev/2009, p. 166, a qual, apesar de elaborada a partir da Lei nº 8.666/93, tem aplicação plena aos contratos firmados pelas empresas estatais:

A Lei nº 8.666/93 consigna a possibilidade de os contratos celebrados pela Administração Pública estabelecerem cláusula de reajuste, desde que os critérios para tanto sejam devidamente expressos nos instrumentos convocatório e contratual, de acordo com o disposto nos seus arts. 40, inc. XI, e 55, inc. III. Além disso, também consigna a possibilidade de serem adotados índices econômicos específicos ou setoriais.

Acontece que no caso em exame, locação de bem imóvel, é preciso reconhecer a incidência de outras regras que não aquelas da Lei nº 8.666/93, quais sejam, as disposições da Lei nº 8.245/91.

A Lei de Licitações disciplina em seu art. 62, § 3º, inc. I, que os contratos de locação em que a Administração figure como locatária, serão regidos predominantemente pelas normas de direito privado, no caso a Lei nº 8.245/91, aplicando-se, no que couber, as disposições dos arts. 55 e 58 a 61 e demais normas gerais da Lei nº 8.666/93.

Especificamente acerca da incidência do reajuste aos preços da locação contratada, a Lei nº 8.245/91 concede plena liberdade às partes contratantes para fixarem o novo valor contratual:

Art. 18 É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

A Lei de regência faculta às partes fixarem, de comum acordo, o novo valor, o que pode ser feito por meio da convenção de um índice ou mesmo de livre negociação. Isso permite formar duas conclusões: a primeira, de que inexiste a obrigatoriedade de adoção de um índice específico para reajuste dos contratos de locação. A segunda, de que sequer existe a obrigatoriedade de adoção de índices econômicos para esse fim.

Em vista desse cenário, submetendo-se a Administração ao regime jurídico próprio das locações imobiliárias e sendo inerente a esse regime a possibilidade de as partes contratantes, por ocasião do reajuste, pactuarem livremente o novo valor contratual, nada impede a fixação de cláusula contratual afastando a adoção de índices econômicos e prevendo a negociação direta entre as partes.

Para tanto, será indispensável o instrumento convocatório da licitação (ou termo de dispensa, se for o caso), bem como o termo de contrato trazer cláusulas especificando que, vencido o prazo anual para reajuste do valor, a alteração do preço se dará por meio de negociação a ser entabulada entre as partes.

Acrescente-se, ainda, que nessa hipótese, por força dos princípios da economicidade, indisponibilidade do interesse público e especialmente da motivação, a Administração terá a obrigação de justificar a vantajosidade em torno dessa opção. De igual sorte, os novos valores pactuados a cada negociação com o locador do imóvel também exigirão a correspondente justificativa de adequação. (Destacamos.)

[Blog da Zênite] Contrato de locação de imóvel e a definição do índice de reajuste

A versão completa deste material está disponível no ZÊNITE FÁCIL ESTATAIS, ferramenta que reúne todo o conteúdo produzido pela Zênite sobre contratação das Estatais! Veja o que a ferramenta oferece aqui e solicite acesso cortesia para conhecê-la: comercial@zenite.com.br ou pelo telefone (41) 2109-8660.

Continua depois da publicidade
Seja o primeiro a comentar
Utilize sua conta no Facebook ou Google para comentar Google

Assine nossa newsletter e junte-se aos nossos mais de 100 mil leitores

Clique aqui para assinar gratuitamente

Ao informar seus dados, você concorda com nossa política de privacidade

Você também pode gostar

Continua depois da publicidade

Estatais

Estatais & mecanismos para a inovação

Inteligência artificial, blockchain, internet of things, computação quântica, supercondutores e energia limpa e renovável são exemplos de temas vinculados à inovação que entusiasmam gestores públicos e privados. A celebração de...

Colunas & Autores

Conheça todos os autores