Questão apresentada à Equipe de Consultores Zênite:

“A Lei do Inquilinato determina que o contrato de aluguel será reajustado, mas não fixa por qual indexador, deixando a critério das partes a decisão. No entanto, percebe-se que a maioria dos instrumentos é reajustada pelo IGP-M. Nos últimos anos o referido índice chegou a mais de 30% de variação. Ocorre que o índice oficial da Administração Pública é o IPCA/IBGE. Diante do exposto, indagamos se é possível definir como padrão, para os futuros contratos de locação, o reajuste pelo IPCA/IBGE.”

DIREITO AO PONTO

Diante da ausência de um regramento legal impondo um índice ou critério de reajuste a ser aplicado aos contratos de locação, autorizando que as partes elejam aquele que melhor lhes aprouver, nada impede a Entidade Consulente de instituir o IPCA/IBGE como parâmetro/padrão a ser aplicado nas relações em que ocupa a posição de locatária/locadora.

Salvo melhor juízo, essa é a orientação da Zênite, de caráter opinativo e orientativo, elaborada de acordo com os subsídios fornecidos pela Consulente.

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FUNDAMENTAÇÃO

A resposta, ao que tudo sugere, é positiva. E isso porque a lei não estabelece um índice oficial para a correção/reajustamento dos contratos de locação imobiliária, cumprindo às partes contratantes defini-lo. Inclusive, a utilização do IGP-M para os contratos de locação representa uma prática consolidada de mercado, não havendo regra legal impondo a sua preferência frente a outros parâmetros. Por isso concluímos que não há qualquer ilegalidade em eleger o IPCA/IBGE como índice de reajuste dos contratos de locação.

Para melhor fundamentar essa conclusão, vale transcrever a matéria veiculada na Revista Zênite – Informativo de Licitações e Contratos (ILC) nº 180, fev/2009, p. 166, a qual, apesar de elaborada a partir da Lei nº 8.666/93, tem aplicação plena aos contratos firmados pelas empresas estatais:

A Lei nº 8.666/93 consigna a possibilidade de os contratos celebrados pela Administração Pública estabelecerem cláusula de reajuste, desde que os critérios para tanto sejam devidamente expressos nos instrumentos convocatório e contratual, de acordo com o disposto nos seus arts. 40, inc. XI, e 55, inc. III. Além disso, também consigna a possibilidade de serem adotados índices econômicos específicos ou setoriais.

Acontece que no caso em exame, locação de bem imóvel, é preciso reconhecer a incidência de outras regras que não aquelas da Lei nº 8.666/93, quais sejam, as disposições da Lei nº 8.245/91.

A Lei de Licitações disciplina em seu art. 62, § 3º, inc. I, que os contratos de locação em que a Administração figure como locatária, serão regidos predominantemente pelas normas de direito privado, no caso a Lei nº 8.245/91, aplicando-se, no que couber, as disposições dos arts. 55 e 58 a 61 e demais normas gerais da Lei nº 8.666/93.

Especificamente acerca da incidência do reajuste aos preços da locação contratada, a Lei nº 8.245/91 concede plena liberdade às partes contratantes para fixarem o novo valor contratual:

Art. 18 É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

A Lei de regência faculta às partes fixarem, de comum acordo, o novo valor, o que pode ser feito por meio da convenção de um índice ou mesmo de livre negociação. Isso permite formar duas conclusões: a primeira, de que inexiste a obrigatoriedade de adoção de um índice específico para reajuste dos contratos de locação. A segunda, de que sequer existe a obrigatoriedade de adoção de índices econômicos para esse fim.

Em vista desse cenário, submetendo-se a Administração ao regime jurídico próprio das locações imobiliárias e sendo inerente a esse regime a possibilidade de as partes contratantes, por ocasião do reajuste, pactuarem livremente o novo valor contratual, nada impede a fixação de cláusula contratual afastando a adoção de índices econômicos e prevendo a negociação direta entre as partes.

Para tanto, será indispensável o instrumento convocatório da licitação (ou termo de dispensa, se for o caso), bem como o termo de contrato trazer cláusulas especificando que, vencido o prazo anual para reajuste do valor, a alteração do preço se dará por meio de negociação a ser entabulada entre as partes.

Acrescente-se, ainda, que nessa hipótese, por força dos princípios da economicidade, indisponibilidade do interesse público e especialmente da motivação, a Administração terá a obrigação de justificar a vantajosidade em torno dessa opção. De igual sorte, os novos valores pactuados a cada negociação com o locador do imóvel também exigirão a correspondente justificativa de adequação. (Destacamos.)