Aquisição e locação de bens imóveis: a definição do preço de mercado

Contratação direta

Uma dúvida bastante recorrente diz respeito ao inciso X do art. 24 da Lei nº 8.666/93 que prevê a possibilidade de dispensar a licitação para compra ou locação de imóvel que se enquadre na hipótese.

Entre outros pressupostos, deve ser comprovado que o preço do imóvel é compatível com o valor de mercado.

Aí a dúvida: como chegar ao valor de mercado? Deve a Administração providenciar pesquisas junto a imobiliárias?

A resposta parece ser NÃO. Vejamos.

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O dispositivo em comento prevê que o preço do imóvel deve ser “compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia” (inciso X do art. 24 da Lei nº 8.666/93).

Note-se que o legislador indica a forma pela qual a Administração deve obter o preço de mercado para justificar a sua contratação: a avaliação prévia.

Diante disso, não basta que os servidores realizem pesquisa de preços de imóveis similares na região pretendida ou consultas a publicações técnicas nesse sentido, por exemplo. É preciso requerer a avaliação prévia por profissional competente, na forma da regulamentação respectiva.

Até porque o Código de Defesa do Consumidor dispõe que é vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas, “colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro)” (inciso VIII do art. 39)

No caso da avaliação de bens, a normatização foi expedida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, por meio da NBR-14653.

Nos termos desta norma, para identificar o valor de mercado, o avaliador “conforme a finalidade da avaliação, deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.” (item 7.7.2)

Para tanto, a NBR apresenta uma série de fatores que devem ser sopesados e procedimentos metodológicos para determinar o valor de mercado.

Assim, a princípio, o laudo de avaliação emitido pelo profissional competente é suficiente para confirmar o valor de mercado do bem. Mais que isso, é o instrumento adequado indicado pela Lei, para tanto.

Diante disso, parece possível dispensar a Administração de realizar pesquisa de mercado, sendo suficiente adotar a avaliação prévia para justificar o preço do imóvel.

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